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在“三河、香河、大廠劃歸北京”的傳說中“北三縣”房價跌宕起伏，近期更是暴漲，區域限購也風聲漸起。
（本文原載於微信公眾號 邦地產 real-estate-circle）
有一種股票叫題材股，推動股價上揚的是各種真假難辯的消息。消息是真的，股價不一定維持；消息是假的，股價也未必會跌。
在樓市，有一群神似 題材股 的房子叫 北三縣 的房子！在北京限購政策不松動的大環境下，它們在 三河、香河、大廠劃歸北京 的各種傳說中，價格起伏跌宕。特別是近期這一片區房價幾乎是暴漲的節奏，甚至弄得 限購 風聲漸起，它們也瞬間成為全國的焦點。
其實，很多人不僅僅關註北三縣的 限購 會否讓京郊樓市重演2010年的那場 限購四處蔓延 的大戲，他們更關註的是，如果真限購，這是否真就暗示瞭，這三個縣真有可能整體劃入北京！？
燕郊房價一年翻一番！
京津冀三地常被稱為 雙黃蛋 ，北京、天津是 蛋黃 ，河北環繞於外是 蛋清 。 蛋清 與 蛋黃 的早日融合 推動京津冀一體化，是河北的長久期待。
攤開地圖，很容易發現廊坊處在京津冀交匯的中心，而廊坊有一塊 飛地 盤踞京津之間，能天然汲取 雙蛋黃 的精華。這塊飛地就是廊坊市的三河、香河、大廠(回族自治縣)，也被稱為廊坊 北三縣 。
北三縣 中，有個地方被戲稱為 不是北京的北京 、 北京的編外縣 ，那就是河北燕郊。
過瞭河就是燕郊瞭。 疾駛的跨省公交930路穿過潮白河大橋時，經常有人指著河東岸鱗次櫛比的大盤向身邊的人介紹。
興達廣場小區站是進入燕郊的首站，無論春夏秋冬，這裡都聚集著很多發小廣告的帶看人。 哥（姐），看房嗎？ 成為高頻語句。
北京限購後，外gps車輛監控系統溢的剛需人群成為這裡的購房主力，使得幾年間，燕郊房價多次大起大落。
中原地產統計燕郊的歷史價格數據顯示，2009年初，燕郊的房價基本在3000-4000元/平，2009年底的燕郊房價已經到每平米6000-7000元；
2010年5月隨著北京房價飛漲，燕郊天洋城賣出過13000元/平的價格；2010年9月河北出臺 限制外地人買房貸款 的政策，燕郊房價跌回 8000時代 ；2010年11月在 環首都 概念及燕郊地鐵的傳言下，燕郊房價重回9000元/平，隨即又下跌；
2011年上半年，燕郊房價基本維持在7000-8000元/平，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也回落到7000元/平，部分項目均價直降3千至5500元/平；
2013年燕郊房地產市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元/平；
2014年則受全國市場降溫的影響，價格再次下調到8000元/平；
2015年，燕郊住房市場的看漲預期繼續強烈，這促使房價出現繼續上漲的態勢，部分項目售價已經超過2萬/平、部分房源價格甚至超過2.5萬/平，均價也高達1.6萬/平，同比漲幅超過100%！2015年報價10600元/平的悅榕灣，目前價格就已經超過瞭2萬/平。
整體看，過去一年，可以說這一帶的市場漲幅超過瞭深圳。 中原地產首席分析師張大偉就說，燕郊即使已經到瞭2萬，在恐慌下，特別是因為通州無房可買的影響下，房價 奔三 的可能性也存在。這也預示著出臺一些政策的確有必要。
廊九條 無細則
說到 政策 ，4月2日廊坊市就正式發佈瞭《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，俗稱 廊九條 ，其中 非本地戶籍傢庭隻能購買一套住房，且首付比例不低於30% ，引起購房者關註。
但隨後，有媒體曝出，廊坊市房管局一位參與起草 廊九條 的人士表示，目前出臺的僅僅是指導性意見， 具體如何實施，各個地方根據自身情況會再出臺細則。
亦有傳聞稱 開發商被約談 、 燕郊近期可能會率先出臺區域限購執行細則 但這些傳聞也都未得到官方的證實。
但新政細則未定，樓市卻已先行。4月11日上午，即便是周一，在燕郊南部一項目的售樓處，也有三三兩兩的購房人在看房。
該樓盤的置業顧問告訴邦爺， 廊九條 的執行時間暫未落地，目前還在排號中，開發商也在搶收，預計4月中旬到下旬之間開盤。
據上述置業顧問介紹，該樓盤的下期預計開盤價在23000 27000元/平之間，已比去年同期價格翻番。
北京城市副中心 與 市政府東遷 的消息，讓通州房價急漲。8月份，通州區加碼 限購令 ，而燕郊是距離通州最近的不限購區域，這些意向通州買房的置業者開始瞄準燕郊。平谷線批復後，在燕郊設站，更是對房價起到瞭支撐作用。通常來說，燕郊房價是通州一半，如果北京、河北共管北三縣的話，燕郊房價是通州的60%-70%，銷量應該不成問題。北京市政府的東遷，會有40萬人疏解到這個區域，預計通州兩三年後或達到7萬/平米，按此估算，燕郊以後或漲到4萬/平。
這是燕郊一線售樓顧問給出的判斷。但這些判斷，都必須基於政策細則的落定，那細則何時落？
邦爺為此致電瞭廊坊市住房保障和房產管理局，相關工作人員表示， 廊九條 具體落地的細則和時間仍然待定，但 暫停網簽 或是各區域的執行措施，廊坊市 區內並沒暫停網簽。
拿不到北京戶口，卻有機會享受帝都資源
燕郊樓市的火爆，自然吸引瞭開發企業的關註。
當地的樓市，也因為各種真假消息，支撐著價格和成交量，但這存在大起大落的風險。
陽光100集團常務副總裁范小沖就認為，燕郊的城市定位已經發生改變，未來是有前途的。隨著北京房價高起，燕郊距離CBD、通州副中心這些近京區域，人口從6萬增長到瞭超60萬，這一片區已經進入瞭快車道。而且，目前燕郊有望人口容量繼續擴大，在國外人口超過100萬就是大城市瞭，所以目前燕郊已經算做一個城市瞭，城市功能也在發生改變，特別是軌道開通，和北京連成一體之後。但是燕郊基礎設施並沒有按照大城市來規劃，目前土地也基本被瓜分瞭，現在開發商拿地或隻能去香河或者三河，這對城市發展而言又是不利因素。
對於燕郊，首都經濟貿易大學趙秀池則表示，燕郊隸屬三河，三河、大廠、香河通稱 北三縣 ，在 京津冀協同發展示范區 ，其在《廊坊市北三縣統籌發展規劃(2013 2030)》、《燕郊新城空間發展戰略規劃》中，未來規劃 北三縣 將會打造成 京津冀協同發展示范區、河北綠色經濟先行區、河汽車遠端監控北省新型城鎮化配套改革試驗區 。
趙秀池說，燕郊規劃會隨著京津冀協同發展綱要進行調整。一些產業，包括教育、醫療也有可能向燕郊疏解。土地利用也會考慮北京的需求。但北三縣的戶籍不會劃歸北京。
北三縣本身處於天津和北京的夾縫地帶，原來就是房價的窪地。 中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示，燕郊的房價往上漲，是一種必然的趨勢。燕郊是北京的一個衛星城，以天安門為原點，燕郊距離北京中心區，比北京的遠郊還要近。房價和同距離區域相差不大，也是一種趨勢。廊坊提出限購，更是顯示瞭地方政府的價值取向。
牛鳳瑞表示，燕郊的空間容量有限，土地的後續儲備不多，房地產開發必然向周邊擴展。作為北京的衛星城，燕郊一直以 睡城 存在的，其實這也算一種功能服務。但睡城隻是一個階段的產物，下一步應是人居中心。產業在城市之間的分工，時刻都在變化。而燕郊交通改善後，住房的使用價值也會相應提高。
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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波
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